miércoles, junio 13, 2018

IMPUESTOS A PAGAR EN UNA COMPRA VENTA




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¿Qué es el Impuesto de Alcabala?
Es un Impuesto que grava las transferencias de propiedad de bienes inmuebles urbanos o rústicos a título oneroso o gratuito, cualquiera sea su forma o modalidad, inclusive las ventas con reserva de dominio.
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¿Dónde debo pagar el Impuesto de Alcabala?
Si adquiere un inmueble ubicado en cualquier distritito de la Provincia de Lima, le corresponderá efectuar la liquidación y/o el pago del Impuesto de Alcabala en el SAT. Los Notarios y Registradores Públicos le solicitarán la liquidación y pago del Impuesto de Alcabala o en su defecto, la Constancia de No pago como requisito indispensable para formalizar la transferencia.
Realice sus trámites y pague su impuesto de Alcabala con toda comodidad en notarias afiliadas al SAT 
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¿Quién paga el Impuesto de Alcabala?
Está obligado al pago el comprador o adquiriente del inmueble.
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¿Cuánto se paga?
La base imponible del impuesto es el valor de transferencia, el cual no podrá ser menor al valor de auto avalúo del inmueble correspondiente al ejercicio en que se produce la transferencia, ajustado por el Índice de Precios al por Mayor (IPM) para Lima Metropolitana.
A la referida base se aplicará la tasa del impuesto del 3%.
No está afecto al Impuesto de Alcabala, el tramo comprendido por las primeras 10 un del valor del inmueble.
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¿Hasta cuándo hay plazo para efectuar el pago?
El pago del impuesto debe realizarse hasta el último día hábil del mes siguiente de efectuada la transferencia. En caso contrario se aplicarán los intereses moratorias correspondientes.
El pago se efectuará al contado, sin que para ello sea relevante la forma de pago del precio de venta del bien acordada por las partes.
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¿Qué requisitos debe cumplir para realizar la liquidación del Impuesto de Alcabala?
Para realizar la liquidación del Impuesto de Alcabala, se deberá cumplir con los siguientes requisitos:

a) Presentación de copia simple del documento que acredite la transferencia de propiedad.
b) Copia de Auto avalúo del año en que se produjo la transferencia (solo para el caso de predios no ubicados en el Cercado de Lima, ni inscritos ante el SAT).
c) Exhibición del documento de identidad de la persona que realiza el trámite.
d) Cuando se trate de bienes futuros, presentación de copia simple del documento que acredite le existencia del bien (Ejemplo: Acta de entrega del bien).

Recuerda que el pago del impuesto es requisito para que formalices, mediante escritura pública, la transferencia, así como para su inscripción en los registros públicos.
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Alcabala - Primera Venta Realizada por el Constructor
La primera venta de inmuebles que realizan las empresas constructoras no se encuentra afecta al impuesto, salvo en la parte correspondiente al valor del terreno (conforme se encuentra registrado en el autovalúo).
En este caso, se tiene que presentar además de los requisitos antes indicados lo siguiente:
-empresa constructora: exhibir documentos que acrediten que es una empresa constructora ( ficha RUC de la  empresa o escritura publica de constitucion donde se indique o se desprenda que se dedica a la actividad empresarial de construcción y/o venta de inmuebles) 
-en caso de personas que no realicen actividad empresarial, acreditar por lo menos dos ventas en los 12 ultimos meses (adicionales a la venta en materia de liquidacion)

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Obligaciones si es el adquiriente:
En caso de inmuebles ubicados en el Cercado de Lima, también deberá cumplir con su obligación de presentar ante el SAT la Declaración Jurada de Inscripción del Impuesto Predial, teniendo como plazo hasta el último día hábil del mes de febrero del año siguiente de efectuada la transferencia. También evitará la aplicación de una multa por la omisión a la presentación de la declaración jurada.
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Obligaciones si es el transferente:
A su vez, el vendedor o transferente deberá presentar la Declaración Jurada de Descargo del Impuesto Predial, teniendo como plazo hasta el último día hábil del mes siguiente de producida la transferencia, en caso contrario se le aplicará una multa.
Además, estará obligado a efectuar el pago total del Impuesto Predial incluido el de todo el año en el que se realizó la transferencia.



Inafectación al  pago del 5% del Impuesto a la Renta 

sobre la ganancia

La ganancia de capital se genera siempre que la adquisición y venta del mismo se produzca a partir del 1 de enero de 2004.
Casos en que no existen ganancias por la venta de inmuebles
    1. En inmuebles adquiridos con anterioridad al 01.01.2004:
      En efecto no está gravada con el impuesto a la renta la venta de inmuebles cuya adquisición se haya realizado antes de esta fecha a título oneroso ó gratuito mediante documento de fecha cierta. De esta manera si la adquisición acreditada se realiza antes de esa fecha y la venta se realiza en fecha posterior, al 01.01.2004 la ganancia está inafecta.
      Una escritura pública, un contrato privado con firma notarial es un documento con fecha cierta.
    2. La venta de inmuebles que constituya casa habitación del vendedor:
      Se considera casa habitación al inmueble que permanezca en su propiedad por lo menos 2 años y que no esté destinado exclusivamente al comercio, industria, oficina, almacén, cochera o similares.
    3. La venta del inmueble cuyo costo de adquisición es mayor o igual al precio de venta:
      En este caso por no existir ganancia, no se genera tampoco impuesto a la renta.
Inmuebles adquiridos a título gratuito (herencia ó anticipos de legítima) y su posterior venta
Los inmuebles adquiridos a título gratuito con anterioridad al 1 de agosto de 2012, tienen como costo de adquisición el valor de autoavalúo ajustado por el índice de corrección monetaria aplicado al año y mes de adquisición del inmueble.
Si la adquisición se produce a partir del 01.08.2012 en adelante, y luego se vende, el costo computable será igual a cero, salvo que el transferente pueda acreditar su costo de manera fehaciente.
Lo antes mencionado se resume en el siguiente cuadro:
Venta en moneda extranjera
En caso que la venta haya sido pactada en dólares norteamericanos u otra moneda extranjera, el tipo de cambio que se debe utilizar es el de compra, vigente y publicado por la SBS, en la fecha de la operación, es decir, cuando se ha suscrito la minuta ó se ha celebrado el contrato.
Bancarización de la compra - venta
La ley de bancarización establece que para el pago de las obligaciones que son mayores a S/. 3,500 o US$ 1,000 dólares, hay que utilizar medios de pago aceptados por el sistema bancario y financiero, caso contrario no podrán deducirse gastos, costos o créditos. De ocurrir ello (no bancarización), el perjudicado será el adquirente del bien, en caso quiera en el futuro vender el inmueble, pues no podrá sustentar su costo de adquisición, gravándose la totalidad de la venta del bien como ganancia, sin deducción de su costo.
Pago del Impuesto
El pago del impuesto es de cargo de quien vende el inmueble y es definitivo, es decir, que no está vinculado a ninguna otra declaración anual ni pago de regularización.
Se declara y paga por Internet mediante el formulario virtual N° 1665, con el detalle de la operación realizada y se hace efectivo mediante cargo a una cuenta bancaria, tarjeta de crédito ó débito VISA, ó mediante boleta de pago N° 1662, ante cualquier ventanilla de los bancos autorizados, debiendo consignar el período tributario - mes en que se haya suscrito la minuta - y como código de tributo el 3021 (Renta de 2ª. categoría - cuenta propia).


Esperemos que sea de utilidad

Mundo Inmobiliario Peru, especialistas en compra venta y alquiler de propiedades
telf:  970900490


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