miércoles, junio 13, 2018

IMPUESTOS A PAGAR EN UNA COMPRA VENTA




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¿Qué es el Impuesto de Alcabala?
Es un Impuesto que grava las transferencias de propiedad de bienes inmuebles urbanos o rústicos a título oneroso o gratuito, cualquiera sea su forma o modalidad, inclusive las ventas con reserva de dominio.
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¿Dónde debo pagar el Impuesto de Alcabala?
Si adquiere un inmueble ubicado en cualquier distritito de la Provincia de Lima, le corresponderá efectuar la liquidación y/o el pago del Impuesto de Alcabala en el SAT. Los Notarios y Registradores Públicos le solicitarán la liquidación y pago del Impuesto de Alcabala o en su defecto, la Constancia de No pago como requisito indispensable para formalizar la transferencia.
Realice sus trámites y pague su impuesto de Alcabala con toda comodidad en notarias afiliadas al SAT 
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¿Quién paga el Impuesto de Alcabala?
Está obligado al pago el comprador o adquiriente del inmueble.
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¿Cuánto se paga?
La base imponible del impuesto es el valor de transferencia, el cual no podrá ser menor al valor de auto avalúo del inmueble correspondiente al ejercicio en que se produce la transferencia, ajustado por el Índice de Precios al por Mayor (IPM) para Lima Metropolitana.
A la referida base se aplicará la tasa del impuesto del 3%.
No está afecto al Impuesto de Alcabala, el tramo comprendido por las primeras 10 un del valor del inmueble.
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¿Hasta cuándo hay plazo para efectuar el pago?
El pago del impuesto debe realizarse hasta el último día hábil del mes siguiente de efectuada la transferencia. En caso contrario se aplicarán los intereses moratorias correspondientes.
El pago se efectuará al contado, sin que para ello sea relevante la forma de pago del precio de venta del bien acordada por las partes.
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¿Qué requisitos debe cumplir para realizar la liquidación del Impuesto de Alcabala?
Para realizar la liquidación del Impuesto de Alcabala, se deberá cumplir con los siguientes requisitos:

a) Presentación de copia simple del documento que acredite la transferencia de propiedad.
b) Copia de Auto avalúo del año en que se produjo la transferencia (solo para el caso de predios no ubicados en el Cercado de Lima, ni inscritos ante el SAT).
c) Exhibición del documento de identidad de la persona que realiza el trámite.
d) Cuando se trate de bienes futuros, presentación de copia simple del documento que acredite le existencia del bien (Ejemplo: Acta de entrega del bien).

Recuerda que el pago del impuesto es requisito para que formalices, mediante escritura pública, la transferencia, así como para su inscripción en los registros públicos.
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Alcabala - Primera Venta Realizada por el Constructor
La primera venta de inmuebles que realizan las empresas constructoras no se encuentra afecta al impuesto, salvo en la parte correspondiente al valor del terreno (conforme se encuentra registrado en el autovalúo).
En este caso, se tiene que presentar además de los requisitos antes indicados lo siguiente:
-empresa constructora: exhibir documentos que acrediten que es una empresa constructora ( ficha RUC de la  empresa o escritura publica de constitucion donde se indique o se desprenda que se dedica a la actividad empresarial de construcción y/o venta de inmuebles) 
-en caso de personas que no realicen actividad empresarial, acreditar por lo menos dos ventas en los 12 ultimos meses (adicionales a la venta en materia de liquidacion)

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Obligaciones si es el adquiriente:
En caso de inmuebles ubicados en el Cercado de Lima, también deberá cumplir con su obligación de presentar ante el SAT la Declaración Jurada de Inscripción del Impuesto Predial, teniendo como plazo hasta el último día hábil del mes de febrero del año siguiente de efectuada la transferencia. También evitará la aplicación de una multa por la omisión a la presentación de la declaración jurada.
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Obligaciones si es el transferente:
A su vez, el vendedor o transferente deberá presentar la Declaración Jurada de Descargo del Impuesto Predial, teniendo como plazo hasta el último día hábil del mes siguiente de producida la transferencia, en caso contrario se le aplicará una multa.
Además, estará obligado a efectuar el pago total del Impuesto Predial incluido el de todo el año en el que se realizó la transferencia.



Inafectación al  pago del 5% del Impuesto a la Renta 

sobre la ganancia

La ganancia de capital se genera siempre que la adquisición y venta del mismo se produzca a partir del 1 de enero de 2004.
Casos en que no existen ganancias por la venta de inmuebles
    1. En inmuebles adquiridos con anterioridad al 01.01.2004:
      En efecto no está gravada con el impuesto a la renta la venta de inmuebles cuya adquisición se haya realizado antes de esta fecha a título oneroso ó gratuito mediante documento de fecha cierta. De esta manera si la adquisición acreditada se realiza antes de esa fecha y la venta se realiza en fecha posterior, al 01.01.2004 la ganancia está inafecta.
      Una escritura pública, un contrato privado con firma notarial es un documento con fecha cierta.
    2. La venta de inmuebles que constituya casa habitación del vendedor:
      Se considera casa habitación al inmueble que permanezca en su propiedad por lo menos 2 años y que no esté destinado exclusivamente al comercio, industria, oficina, almacén, cochera o similares.
    3. La venta del inmueble cuyo costo de adquisición es mayor o igual al precio de venta:
      En este caso por no existir ganancia, no se genera tampoco impuesto a la renta.
Inmuebles adquiridos a título gratuito (herencia ó anticipos de legítima) y su posterior venta
Los inmuebles adquiridos a título gratuito con anterioridad al 1 de agosto de 2012, tienen como costo de adquisición el valor de autoavalúo ajustado por el índice de corrección monetaria aplicado al año y mes de adquisición del inmueble.
Si la adquisición se produce a partir del 01.08.2012 en adelante, y luego se vende, el costo computable será igual a cero, salvo que el transferente pueda acreditar su costo de manera fehaciente.
Lo antes mencionado se resume en el siguiente cuadro:
Venta en moneda extranjera
En caso que la venta haya sido pactada en dólares norteamericanos u otra moneda extranjera, el tipo de cambio que se debe utilizar es el de compra, vigente y publicado por la SBS, en la fecha de la operación, es decir, cuando se ha suscrito la minuta ó se ha celebrado el contrato.
Bancarización de la compra - venta
La ley de bancarización establece que para el pago de las obligaciones que son mayores a S/. 3,500 o US$ 1,000 dólares, hay que utilizar medios de pago aceptados por el sistema bancario y financiero, caso contrario no podrán deducirse gastos, costos o créditos. De ocurrir ello (no bancarización), el perjudicado será el adquirente del bien, en caso quiera en el futuro vender el inmueble, pues no podrá sustentar su costo de adquisición, gravándose la totalidad de la venta del bien como ganancia, sin deducción de su costo.
Pago del Impuesto
El pago del impuesto es de cargo de quien vende el inmueble y es definitivo, es decir, que no está vinculado a ninguna otra declaración anual ni pago de regularización.
Se declara y paga por Internet mediante el formulario virtual N° 1665, con el detalle de la operación realizada y se hace efectivo mediante cargo a una cuenta bancaria, tarjeta de crédito ó débito VISA, ó mediante boleta de pago N° 1662, ante cualquier ventanilla de los bancos autorizados, debiendo consignar el período tributario - mes en que se haya suscrito la minuta - y como código de tributo el 3021 (Renta de 2ª. categoría - cuenta propia).


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TIPS PARA UNA BUENA MUDANZA

Cómo embalar objetos frágiles Primero forma una capa de pequeñas bolas hechas con papel periódico y cubre el fondo de las cajas que vas a utilizar para embalar, con una altura de 5 cms. Debes asegurarte que las cajas las hayas reforzado con teipe de embalar en la base.Primero debes colocar los objetos más pesados, los recubres nuevamente con una capa de bolas de papel y así sucesivamente hasta llenar la caja. 

Cómo embalar objetos frágiles Para embalar la vajilla, primero escoge cajas que sean sólidas y que no sean demasiado grandes para que las puedas levantar con facilidad. Llena el fondo de la caja con bolas de papel. Primero intercala entre cada plato una hoja de papel, o cartón o si consigues plástico de burbujas acolchantes (bullpack). Cómo identificar las cajas Si su contenido es delicado, no olvides escribir frágil en el exterior, así como una flecha indicadora para evitar que transporten la caja boca abajo.
Este consejo es muy importante NO COLOQUES EL CONTENIDO DE LA CAJA POR FUERA, de ser posible enumera las cajas. Aparte anota en una hoja una relación de los números de las cajas y su contenido así como el lugar de la casa donde ha de colocarse. La mudanza de los aparatos electrodomésticos y el mobiliario Asegúrese que las partes móviles de algunos aparatos electrodomésticos estén bloqueados durante el transporte, como por ejemplo, el tambor de la lavadora y la secadora de ropa. Evite mover los electrodomésticos pesados y voluminosos sobre sí mismos mientras los transporta.




Descongele y vacíe la nevera por lo menos 24 horas antes del día de la mudanza.Pásele una vuelta de llave a las puertas de los armarios, para evitar que se abran las puertas durante la mudanza. Peque las llaves y tornillos de los mobiliarios con teipe en el mueble al cual pertenecen. La compañía de mudanzas: cómo escoger No deje para último momento la búsqueda de una compañía que se encargue de su mudanza.Busque las posibles compañías de mudanzas por lo menos dos meses antes de la fecha prevista. Estudie por lo menos tres presupuestos.Las empresas le ofrecerán diversas opciones desde las que se encargan de embalar meticulosamente  hasta las que sólo le ofrecen el transporte en camiones para tal fin entre ellas encontrará precios distintos; a usted le tocará elegir dependiendo de su presupuesto  así como el tiempo que le pueda dedicar personalmente a la mudanza.Confíe preferentemente, en las empresas de mudanzas conocidas o de amplia trayectoria, lo que le asegura que su personal y equipo técnico ofrecen todas las garantías y experiencia en el área. 

El día de la mudanza - No confíe el traslado de objetos de valor, como joyas, documentos importantes, etc. a la agencia de mudanzas. Es preferible que los embale usted mismo y los lleve consigo en su maletín.- Tenga los documentos importantes a mano, puede necesitarlos durante la mudanza.- Tenga un rollo de cinta de embalar a mano, por si se abre alguna caja del embalaje.- Lo más seguro es que esté ansioso por desempaquetar todo cuando llegue, pero hágalo con calma y ordenadamente.- Tenga teléfonos a manos de servicios de delivery de comida rápida, como pizzas, etc. que le serán muy útiles.

¿Cómo retiro el 25% de mi fondo para la compra de una vivienda? Por: Asociación de AFP

Todos los afiliados a las ­ Administradoras de Fondos de Pensiones (AFP), sin restricción de edad, pueden acceder al retiro del 25% de su fondo acumulado para financiar la cuota inicial o ­ amortizar el crédito hipotecario de su ­ primera vivienda mediante una entidad del sistema financiero. 
Debes tener en cuenta que este procedimiento aplica para aquellos afiliados que no tengan inmuebles registrados en la Sunarp. En caso la persona haya sido propietaria de uno o más inmuebles pero lo(s) vendió antes del 30 de junio del 2016 (fecha en que se promulgó la ley), también podrá retirar hasta el 25% del fondo. 

Para iniciar el trámite necesitarás dos documentos: AFP


El último estado de cuenta de tu AFP donde figure el monto de tu  fondo acumulado y el  reporte de búsqueda de índices en el Registro de Propiedad Inmueble de la Sunarp, con el fin de verificar que no tengas ningún inmueble a tu nombre a partir del 30 de junio de 2016. 

La fotografía inmobiliaria: El arte de inspirar



Comprar y vender una casa es un proceso con muchas facetas. Una muy atractiva y creativa es la de saber utilizar bien la fotografía.Usar imágenes sugerentes y bonitas de la vivienda, motivos atrayentes es esencial para atraer visitas a los inmuebles que ofreces. Se trata llamar la atención de posibles clientes, lo cual no es poco trabajo en un mundo lleno de urgencias y de cosas que intentan llamar nuestra atención y nos saturan.Las fotografías deben ser atractivas y tener el acierto de destacarse lo suficiente y hacerse visibles. Por ejemplo las piscinas – como la de la casa de la portada – son atractivas, refrescantes, contrastan colores, y son un imán para los ojos en el calor del verano.
Pero no solo eso, luego no deben desmerecer al verse mejor y más atentamente. Pero en esta fase la fotografía hace más cosas, debe motivar los sentidos del cliente, inspirarle. Debe hacérsele evidente lo agradable que puede ser vivir en aquel lugar.Hay casas y pisos de lujo, en entornos muy atractivos, con piscinas y terrazas, con los cuales es más fácil conseguir este efecto de inspiración, y que el visitante conecte con la vivienda y la considere en serio. Pero esto debe conseguirse con todo tipo de viviendas. Sea una villa, un condo, o un pequeño apartamento, con un buen trabajo fotográfico puedes conseguir que el visitante pueda imaginarse como en su propia casa.
Veamos algunos ejemplos y técnicas que debemos intentar seguir siempre que tengamos la oportunidad.
La vivienda debe estar impecable, que el comprador pueda imaginarse como en su propia casa. Es decir, el inmueble debe verse limpio, ordenado, sin demasiados objetos decorativos y personales en las estanterías, sin los retratos de familia. Es muy importante despersonalizar cada uno de los espacios a fotografiar, para que luego tu cliente no tenga impedimentos para imaginarse allí.


miércoles, abril 11, 2018

Mantener la visión a futuro al sur de Lima


La llegada de parques industriales, almacenes, universidades centros comerciales, así como policlínicos, ha generado que diversas empresas e inversionistas apuesten por esta zona al sur de Lima. Además, se estima que habrá una próxima construcción de la Vía Expresa Sur que uniría los distritos de Barranco, Surco, San Juan de Miraflores, Villa María del Triunfo y Lurín, también un tren que conectará Chincha y Lima, obra que ya se encuentra en proceso de ser hecha por el Ministerio de Transportes y Comunicaciones
En cuanto a los servicios comunes como el agua potable, se plantea mejorar el tratamiento del agua con plantas que tratarían las agua residuales que existen y una novedosa Planta Desalodora que convertiría el agua de mar en agua potable.
VLa llegada de parques industriales, almacenes, universidades centros comerciales, así como policlínicos, ha generado que diversas empresas e inversionistas apuesten por esta zona al sur de Lima. Además, se estima que habrá una próxima construcción de la Vía Expresa Sur que uniría los distritos de Barranco, Surco, San Juan de Miraflores, Villa María del Triunfo y Lurín, también un tren que conectará Chincha y Lima, obra que ya se encuentra en proceso de ser hecha por el Ministerio de Transportes y Comunicaciones.


martes, marzo 13, 2018

ULTIMAS NOTICIAS DEL MUNDO INMOBILIARIO

ECONOMIA PERUANA CRECERÁ EL % 3.5 PARA EL AÑO 2018

Economía tendría un ‘techo’ de 3,5% este año La producción nacional tendría este año un crecimiento máximo o ‘techo’ de 3,5%, estimó ayer el Área de Estudios Económicos del Banco de Crédito (BCP). Según el reporte, esto significará un ­ crecimiento mayor que el del 2017 (2,5%), debido a un entorno ­ internacional favorable. Cabe indicar que el BCP recortó en enero su proyección de ­ crecimiento del 2018 de 4,2 a 3,5%, sobre todo por la incertidumbre política y los nuevos problemas en el sector Construcción. En caso se dé un escenario pesimista, donde se agudice el ruido político y se ­ paralice la Construcción, la economía solo ­ avanzaría de 2 a 2,5%, indicó el banco. 

El producto bruto interno (PBI) peruano crecería 3.5% este año, proyectó la Comisión Económica para América Latina y el Caribe (Cepal). Esta última se vería ­ impulsada por la inversión pública (15%), obras para los Juegos Panamericanos del 2019, la reconstrucción del norte del país, la Línea 2 del Metro de Lima y la modernización de la refinería de Talara, entre otras. 



Precios de departamentos en Surco y Pueblo Libre suben en 5%

Es importante destacar que el precio promedio de los departamentos en Lima es de US$ 1.619 por m2.

Precios de departamentos en Surco y Pueblo Libre suben en 5%

Según el estudio “Índice m2” de Urbania, Pueblo Libre y Surquillo presentaron la variación más alta en cuanto al precio de venta. Desde abril del 2017, el costo del departamento en ambos casos creció en 5%. Así, el metro cuadrado en Pueblo libre está valorizado en US$ 1.546, mientras que en Surquillo alcanza los US$ 1.684.
La investigación revela que los distritos más caros por m2 son: San Isidro con un precio medio de US$ 2.625, seguido por Barranco con US$2.605 y Miraflores con US$ 2.475. Por el contrario, el distrito que lidera el precio más económico es el Callao con US$ 896, luego se encuentra Los Olivos con US$1,000 y Bellavista con US$ 1.013.
Es importante destacar que el precio promedio de los departamentos en Lima es de US$ 1.619 por m2, representando un incremento de 0,4% desde el mes de abril. Asimismo, los precios al consumidor (IPC) medidos en dólares registran una deflación de 0,6%, mientras que los costos de construcción avanzan 1%.
Precios de alquiler bajan
En cuanto al precio de alquiler, un apartamento de 2 dormitorios cuesta en promedio S/2.472 al mes, registrando una baja de 0,3% desde abril.
Según el estudio de Urbania, Barranco es el distrito más caro para alquilar un apartamento, llegando a costar S/. 3.420. En segundo lugar se encuentra Miraflores con S/3.214 y luego San Isidro con S/3.121. Por otro lado, Ate es el distrito más asequible con S/. 1.652 de renta mensual, seguido por La Molina con S/1.844 y San Borja con S/. 2.264.
Para finalizar, cabe precisar que “Índice m2” es un estudio del portal de Urbania.pe, que brinda un análisis de la situación que atraviesa el sector inmobiliario en cuanto al precio de departamentos sobre 16 distritos divididos en subdistritos, medición que permite conocer de manera más exacta y certera el costo del inmueble.

lunes, marzo 12, 2018

COMO OBTENER UN CREDITO HIPOTECARIO?

  • Lo primero que debes hacer es solicitar la precalificación de tu crédito para conocer hasta qué monto calificas con tu documento oficial de identidad y el monto de tus ingresos mensuales.
  • Previamente debes determinar el monto de cuota inicial que te convenga y puedas pagar. Este monto dependerá del nivel de deuda con el que te sientas cómodo y que se adecue a tu presupuesto; debe ser una cuota que te permita afrontar tus demás gastos.
  • Ten en cuenta que cuanto mayor sea tu cuota inicial y menor deuda tomes, el costo total de tu vivienda y tu cuota hipotecaria mensual serán menores, pues los costos del crédito sólo se aplican sobre el saldo que deberá ser cancelado en el tiempo. Así también, una cuota inicial mayor te puede permitir distribuir el peso de la deuda en cuotas menores a lo largo del tiempo.
  • Ten en cuenta que el tiempo para la aprobación del crédito depende de la velocidad con que actúen las diversas partes involucradas en el proceso de crédito, incluido tú mismo. Este proceso no consiste simplemente en la entrega de diferentes documentos. Primero, por intermedio de un funcionario de Banca Exclusiva y luego, por intermedio de un gestor inmobiliario. De esta manera, en cada paso tendrás una idea clara del esfuerzo que debes poner de tu parte, del tiempo que puede tomarte la obtención de tu crédito y de las responsabilidades de otros participantes, como el vendedor, el notario, el tasador, los abogados externos y el propio banco.

  • El primero va desde que llenas tu solicitud de crédito y presentas tu documentación personal y crediticia hasta que, de ser el caso, el banco procede a darte tu evaluación crediticia favorable. Si adquieres un proyecto que no es financiado por el mismo banco, tienes además que presentar información inmobiliaria básica que te debe proporcionar el vendedor.
  • El segundo momento va desde la emisión de dicha evaluación crediticia favorable hasta la constitución de la garantía hipotecaria a favor del banco. Este momento es más prolongado, pues en él intervienen más partes: aseguradoras, abogados, notarios, registros públicos, el propio vendedor y otros, cada uno con su responsabilidad.



El detalle de los pasos es el siguiente:



  1. Llena tu solicitud de crédito hipotecario y el formato de seguro correspondiente. Deberás adjuntar la documentación que sustente tus ingresos y documentación inmobiliaria para el caso de 5ta. y 4ta. categoría y Ahorro local.
    Ten en cuenta que si adquieres un proyecto que es financiado por el banco, no es necesario que presentes ninguna documentación inmobiliaria.
    Para solicitar un crédito hipotecario necesitas tener una cuenta en la entidad bancaria a cargo, ya que el costo de la tasación del inmueble y el ITF serán cargados a esa cuenta abierta a tu nombre. Por esta razón, en esta cuenta debes contar con un saldo mínimo equivalente al costo de la tasación más el ITF.
  2. El banco  procede a realizar la evaluación crediticia de tu crédito. Si es favorable, se continúa con el proceso.
  3. El gestor hipotecario a cargo de tu operación coordina la tasación del inmueble que vas a comprar. Esta se realiza con tasadores autorizados por el banco. También coordina con el estudio externo para que realice el informe de títulos preliminar de la documentación inmobiliaria que nos adjuntaste para revisar que el inmueble que vas a adquirir está “limpio” legalmente. De requerir subsanar alguna observación detectada, te solicitaremos documentación adicional.
    Para garantizar que el inmueble que piensas comprar no tenga problemas legales, los abogados del banco llevarán a cabo el estudio de títulos, el cual permite comprobar que tu futuro inmueble está libre de riesgos. Para ello, un estudio externo de abogados revisa que la partida registral del inmueble se encuentre totalmente saneada y que éste pueda ser inscrito correctamente en la SUNARP y no ser observado en el futuro.
  4. En paralelo al punto 3, se procede con la aprobación de tu seguro de desgravamen:
    Si llenaste una solicitud de adhesión, la aprobación del seguro es automática.
    Si llenaste una declaración de salud, pasarás por una serie de exámenes que te solicitarán  para que te puedan aprobar el seguro.
  5. El gestor hipotecario te solicitará los documentos que requiere para continuar con la elaboración del contrato (minuta de compra-venta y alguna documentación adicional que le solicite el estudio externo).
    Una vez que pagues tu cuota inicial, que normalmente le entregas a tu vendedor y cuentes con tu evaluación crediticia favorable, deberás abonar el costo oficial de la tasación del inmueble, que se aplica en todo el país. Este costo será cargado directamente a una cuenta a tu nombre para el pago de todos los gastos de tu crédito. Asimismo, si la vivienda que deseas adquirir es parte de un proyecto que financia otro banco, deberás costear una carta fianza. Finalmente, también deberás pagar diversos gastos de cierre relacionados con el desembolso del crédito, como el estudio de títulos y los gastos notariales (tienen un costo fijo), los gastos registrales (varían según el monto de la operación de crédito y/o el valor de la vivienda) y el ITF resultante. Las tarifas pueden variar según el lugar del Perú en que residas.
    La minuta de compra-venta la firman los que pactan la transferencia de la propiedad de un inmueble, es decir, tú y el vendedor. La redactan ambas partes con la autorización o supervisión de un abogado colegiado ajeno a la entidad financiera, entidad que no tiene ninguna participación en el acuerdo de compra-venta, dado que es un arreglo entre el comprador y vendedor. La minuta de compra-venta tiene un formato básico que incluye los nombres y documentos de identidad de ambas partes, los datos sobre identificación y ubicación del inmueble (nomenclatura, matrícula inmobiliaria, cédula catastral y linderos, entre otros) y los detalles económicos de la transacción.
    El vendedor debe ir a la municipalidad con la minuta de compra-venta (con sello original de la notaría) para dar de baja a su inmueble, materia de transferencia. Y luego tú mismo debes acercarte a la sede edil (también con sello original de la notaría) para hacer el descargo, indicando que estás comprando el inmueble con dicha minuta. Te sugerimos realizar el trámite dentro de los 30 días calendario posteriores a la firma de la minuta de compra-venta, porque de lo contrario se está sujeto a multa.
  6. Una vez que el gestor cuenta con toda tu documentación enviada y el seguro aprobado, coordina con el estudio externo para la elaboración del contrato.
  7. El gestor hipotecario se comunicará contigo indicándote el día que puedes acercarte a la notaría a firmar tu contrato y te indicará los gastos de cierre que deberás de cancelar (notariales y registrales). Para la firma del contrato del crédito hipotecario debes pagar previamente los gastos de cierre.
  8. Luego de la firma de tu contrato, la notaría procede con el bloqueo registral en Registros Públicos si la propiedad que vas a adquirir es un bien terminado. Esto se hace con la finalidad de evitar que se inscriban actos jurídicos (como embargos, hipotecas, servidumbres o compra-ventas a favor de terceros) en la partida del inmueble en los 60 días posteriores al bloqueo.
  9. Luego, se procede con la emisión del cheque de gerencia por parte del banco (desembolso de tu operación).
  10. El gestor te confirmará el día que puedes acercarte a la notaría a firmar tu escritura pública donde recibirás el cheque de gerencia a nombre del vendedor del inmueble y firmarás adicionalmente tu hoja resumen (donde se detallan las condiciones de tu crédito), el cronograma de pagos, el certificado de seguro de desgravamen y la póliza de incendios. La escritura pública la firman tú, el banco y el vendedor del inmueble.
    El título de propiedad es la escritura pública, inscrita en Registros Públicos, que acredita la propiedad de un inmueble o terreno. En ella se describe la fecha y forma en que se adquirió el mismo, sus principales características y las limitaciones que pesan sobre su propiedad o la disposición de la misma, sean cargas (como servidumbres de paso) o gravámenes (como hipotecas, embargos o demandas). El título de propiedad de un inmueble inscrito a tu nombre te acredita como dueño legal de dicha propiedad y te confiere el derecho de poseer, ocupar, disfrutar, arrendar y transferir su propiedad.
  11. Luego la notaría coordina con Registros Públicos la constitución de la garantía. Para este propósito, la notaría le entrega a la SUNARP una copia de ésta firmada por el notario para que el registrador califique e inscriba la hipoteca del inmueble a favor del banco en un plazo de 8 días hábiles.
    Posteriormente, la notaría entrega el asiento de inscripción donde se indica que la garantía está inscrita a favor del banco (de presentarse una observación, se cuentan 8 días útiles adicionales desde su fecha de rectificación).
    Después, la notaría verifica la inscripción correcta de la garantía en registros públicos a favor del banco y, de ser conforme, solicita a SUNARP el Certificado de Gravamen.
    Finalmente, cuando SUNARP emite el Certificado de Gravamen, la notaría verifica que la hipoteca esté en primer rango y envía el testimonio con inscripción y el Certificado de Gravamen al banco, junto con otros documentos importantes firmados por ti y exigidos en el marco de la Ley de Transparencia: hoja resumen, cronograma de pagos, certificado de seguro de desgravamen y póliza de incendios. A partir de este momento, el inmueble queda inscrito en los registros públicos a favor del banco y tú inicias el pago de tus cuotas mensuales hasta la cancelación de tu deuda. Si así lo deseas, puedes solicitar a la notaría, gratuitamente, copia simple de la escritura pública con la copia de su inscripción en registros públicos. La copia del testimonio sí tiene un costo aproximado de S/. 5 por hoja.


Ten en cuenta

Si bien a ti se te aprueba el crédito, este dinero es entregado al vendedor y no a ti. Después de que firmas la escritura pública, el banco entrega un cheque por el monto correspondiente al vendedor. De esta forma cancelas el precio de venta que acordaste con él en la minuta de compra-venta y completas así la compra de tu casa, que iniciaste con la entrega de tu cuota inicial al mismo vendedor. Esta cancelación normalmente se efectúa mediante un cheque de gerencia no negociable que el banco emite y entrega al vendedor, y cuyo monto suele ser el total del crédito hipotecario que solicitaste. La entrega del cheque ocurre luego de que en la notaría, en coordinación con el gestor hipotecario del banco , tú firmas la escritura pública, así como la hoja resumen de condiciones del crédito, el cronograma de pagos, el certificado de seguro de desgravamen y la póliza de seguro de inmueble. Es bueno que sepas que, en el caso de proyectos financiados por el banco , el cheque es depositado en una cuenta intangible del constructor, pues realizamos un control exhaustivo de avances de obra para evitar el riesgo de que no recibas tu inmueble. Si, en cambio, estás comprando un inmueble en un proyecto construido con recursos propios del constructor, el desembolso no se realiza mediante cheque, sino que se utiliza la garantía mobiliaria, para lo cual se crea un certificado que acredita la creación de una cuenta a plazo a nombre del constructor, que queda bloqueada hasta que éste cumpla con la inscripción de la declaratoria de fábrica e independización y con la inscripción de hipoteca a favor del banco en primer rango.
Por el contrario, el cheque sale a tu nombre cuando no se trata de un crédito hipotecario para compra-venta, sino para otros propósitos, como ampliaciones de crédito, ampliación de vivienda, construcción de vivienda o migración de moneda. En el caso de los créditos MiVivienda, el contrato entra a COFIDE luego de su firma; la operación se desembolsa sólo cuando esta entidad emite los fondos.
Recuerda que una vez que obtienes tu crédito hipotecario deberás comenzar a pagar las cuotas después de 30 días calendario contados desde la fecha en la cual tu crédito hipotecario figura como desembolsado en el sistema interno del banco.


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IMPUESTOS A PAGAR EN UNA COMPRA VENTA

1 ¿Qué es el Impuesto de Alcabala? Es un Impuesto que grava las transferencias de propiedad de bienes inmuebles urbanos o rústicos a...