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jueves, febrero 28, 2013

- COMO SOLICITAR UN CREDITO HIPOTECARIO - CREDITO MI VIVIENDA - LO ULTIMO EN LEASING INMOBILIARIO, CAPITALIZACIÓN INMOBILIARIA Y ALQUILER VENTA



¿Cómo obtener un crédito hipotecario? 
  • Lo primero que debes hacer es solicitar la precalificación de tu crédito para conocer hasta qué monto calificas con tu documento oficial de identidad y el monto de tus ingresos mensuales.
  • Previamente debes determinar el monto de cuota inicial que te convenga y puedas pagar. Este monto dependerá del nivel de deuda con el que te sientas cómodo y que se adecue a tu presupuesto; debe ser una cuota que te permita afrontar tus demás gastos.
  • Ten en cuenta que cuanto mayor sea tu cuota inicial y menor deuda tomes, el costo total de tu vivienda y tu cuota hipotecaria mensual serán menores, pues los costos del crédito sólo se aplican sobre el saldo que deberá ser cancelado en el tiempo. Así también, una cuota inicial mayor te puede permitir distribuir el peso de la deuda en cuotas menores a lo largo del tiempo.
  • Ten en cuenta que el tiempo para la aprobación del crédito depende de la velocidad con que actúen las diversas partes involucradas en el proceso de crédito, incluido tú mismo. Este proceso no consiste simplemente en la entrega de diferentes documentos. Primero, por intermedio de un funcionario de Banca Exclusiva y luego, por intermedio de un gestor inmobiliario. De esta manera, en cada paso tendrás una idea clara del esfuerzo que debes poner de tu parte, del tiempo que puede tomarte la obtención de tu crédito y de las responsabilidades de otros participantes, como el vendedor, el notario, el tasador, los abogados externos y el propio banco.

  • El primero va desde que llenas tu solicitud de crédito y presentas tu documentación personal y crediticia hasta que, de ser el caso, el banco procede a darte tu evaluación crediticia favorable. Si adquieres un proyecto que no es financiado por el mismo banco, tienes además que presentar información inmobiliaria básica que te debe proporcionar el vendedor.
  • El segundo momento va desde la emisión de dicha evaluación crediticia favorable hasta la constitución de la garantía hipotecaria a favor del banco. Este momento es más prolongado, pues en él intervienen más partes: aseguradoras, abogados, notarios, registros públicos, el propio vendedor y otros, cada uno con su responsabilidad.



El detalle de los pasos es el siguiente:



  1. Llena tu solicitud de crédito hipotecario y el formato de seguro correspondiente. Deberás adjuntar la documentación que sustente tus ingresos y documentación inmobiliaria para el caso de 5ta. y 4ta. categoría y Ahorro local.
    Ten en cuenta que si adquieres un proyecto que es financiado por el banco, no es necesario que presentes ninguna documentación inmobiliaria.
    Para solicitar un crédito hipotecario necesitas tener una cuenta en la entidad bancaria a cargo, ya que el costo de la tasación del inmueble y el ITF serán cargados a esa cuenta abierta a tu nombre. Por esta razón, en esta cuenta debes contar con un saldo mínimo equivalente al costo de la tasación más el ITF.
  2. El banco  procede a realizar la evaluación crediticia de tu crédito. Si es favorable, se continúa con el proceso.
  3. El gestor hipotecario a cargo de tu operación coordina la tasación del inmueble que vas a comprar. Esta se realiza con tasadores autorizados por el banco. También coordina con el estudio externo para que realice el informe de títulos preliminar de la documentación inmobiliaria que nos adjuntaste para revisar que el inmueble que vas a adquirir está “limpio” legalmente. De requerir subsanar alguna observación detectada, te solicitaremos documentación adicional.
    Para garantizar que el inmueble que piensas comprar no tenga problemas legales, los abogados del banco llevarán a cabo el estudio de títulos, el cual permite comprobar que tu futuro inmueble está libre de riesgos. Para ello, un estudio externo de abogados revisa que la partida registral del inmueble se encuentre totalmente saneada y que éste pueda ser inscrito correctamente en la SUNARP y no ser observado en el futuro.
  4. En paralelo al punto 3, se procede con la aprobación de tu seguro de desgravamen:
    Si llenaste una solicitud de adhesión, la aprobación del seguro es automática.
    Si llenaste una declaración de salud, pasarás por una serie de exámenes que te solicitarán  para que te puedan aprobar el seguro.
  5. El gestor hipotecario te solicitará los documentos que requiere para continuar con la elaboración del contrato (minuta de compra-venta y alguna documentación adicional que le solicite el estudio externo).
    Una vez que pagues tu cuota inicial, que normalmente le entregas a tu vendedor y cuentes con tu evaluación crediticia favorable, deberás abonar el costo oficial de la tasación del inmueble, que se aplica en todo el país. Este costo será cargado directamente a una cuenta a tu nombre para el pago de todos los gastos de tu crédito. Asimismo, si la vivienda que deseas adquirir es parte de un proyecto que financia otro banco, deberás costear una carta fianza. Finalmente, también deberás pagar diversos gastos de cierre relacionados con el desembolso del crédito, como el estudio de títulos y los gastos notariales (tienen un costo fijo), los gastos registrales (varían según el monto de la operación de crédito y/o el valor de la vivienda) y el ITF resultante. Las tarifas pueden variar según el lugar del Perú en que residas.
    La minuta de compra-venta la firman los que pactan la transferencia de la propiedad de un inmueble, es decir, tú y el vendedor. La redactan ambas partes con la autorización o supervisión de un abogado colegiado ajeno a la entidad financiera, entidad que no tiene ninguna participación en el acuerdo de compra-venta, dado que es un arreglo entre el comprador y vendedor. La minuta de compra-venta tiene un formato básico que incluye los nombres y documentos de identidad de ambas partes, los datos sobre identificación y ubicación del inmueble (nomenclatura, matrícula inmobiliaria, cédula catastral y linderos, entre otros) y los detalles económicos de la transacción.
    El vendedor debe ir a la municipalidad con la minuta de compra-venta (con sello original de la notaría) para dar de baja a su inmueble, materia de transferencia. Y luego tú mismo debes acercarte a la sede edil (también con sello original de la notaría) para hacer el descargo, indicando que estás comprando el inmueble con dicha minuta. Te sugerimos realizar el trámite dentro de los 30 días calendario posteriores a la firma de la minuta de compra-venta, porque de lo contrario se está sujeto a multa.
  6. Una vez que el gestor cuenta con toda tu documentación enviada y el seguro aprobado, coordina con el estudio externo para la elaboración del contrato.
  7. El gestor hipotecario se comunicará contigo indicándote el día que puedes acercarte a la notaría a firmar tu contrato y te indicará los gastos de cierre que deberás de cancelar (notariales y registrales). Para la firma del contrato del crédito hipotecario debes pagar previamente los gastos de cierre.
  8. Luego de la firma de tu contrato, la notaría procede con el bloqueo registral en Registros Públicos si la propiedad que vas a adquirir es un bien terminado. Esto se hace con la finalidad de evitar que se inscriban actos jurídicos (como embargos, hipotecas, servidumbres o compra-ventas a favor de terceros) en la partida del inmueble en los 60 días posteriores al bloqueo.
  9. Luego, se procede con la emisión del cheque de gerencia por parte del banco (desembolso de tu operación).
  10. El gestor te confirmará el día que puedes acercarte a la notaría a firmar tu escritura pública donde recibirás el cheque de gerencia a nombre del vendedor del inmueble y firmarás adicionalmente tu hoja resumen (donde se detallan las condiciones de tu crédito), el cronograma de pagos, el certificado de seguro de desgravamen y la póliza de incendios. La escritura pública la firman tú, el banco y el vendedor del inmueble.
    El título de propiedad es la escritura pública, inscrita en Registros Públicos, que acredita la propiedad de un inmueble o terreno. En ella se describe la fecha y forma en que se adquirió el mismo, sus principales características y las limitaciones que pesan sobre su propiedad o la disposición de la misma, sean cargas (como servidumbres de paso) o gravámenes (como hipotecas, embargos o demandas). El título de propiedad de un inmueble inscrito a tu nombre te acredita como dueño legal de dicha propiedad y te confiere el derecho de poseer, ocupar, disfrutar, arrendar y transferir su propiedad.
  11. Luego la notaría coordina con Registros Públicos la constitución de la garantía. Para este propósito, la notaría le entrega a la SUNARP una copia de ésta firmada por el notario para que el registrador califique e inscriba la hipoteca del inmueble a favor del banco en un plazo de 8 días hábiles.
    Posteriormente, la notaría entrega el asiento de inscripción donde se indica que la garantía está inscrita a favor del banco (de presentarse una observación, se cuentan 8 días útiles adicionales desde su fecha de rectificación).
    Después, la notaría verifica la inscripción correcta de la garantía en registros públicos a favor del banco y, de ser conforme, solicita a SUNARP el Certificado de Gravamen.
    Finalmente, cuando SUNARP emite el Certificado de Gravamen, la notaría verifica que la hipoteca esté en primer rango y envía el testimonio con inscripción y el Certificado de Gravamen al banco, junto con otros documentos importantes firmados por ti y exigidos en el marco de la Ley de Transparencia: hoja resumen, cronograma de pagos, certificado de seguro de desgravamen y póliza de incendios. A partir de este momento, el inmueble queda inscrito en los registros públicos a favor del banco y tú inicias el pago de tus cuotas mensuales hasta la cancelación de tu deuda. Si así lo deseas, puedes solicitar a la notaría, gratuitamente, copia simple de la escritura pública con la copia de su inscripción en registros públicos. La copia del testimonio sí tiene un costo aproximado de S/. 5 por hoja.


Ten en cuenta
Si bien a ti se te aprueba el crédito, este dinero es entregado al vendedor y no a ti. Después de que firmas la escritura pública, el banco entrega un cheque por el monto correspondiente al vendedor. De esta forma cancelas el precio de venta que acordaste con él en la minuta de compra-venta y completas así la compra de tu casa, que iniciaste con la entrega de tu cuota inicial al mismo vendedor. Esta cancelación normalmente se efectúa mediante un cheque de gerencia no negociable que el banco emite y entrega al vendedor, y cuyo monto suele ser el total del crédito hipotecario que solicitaste. La entrega del cheque ocurre luego de que en la notaría, en coordinación con el gestor hipotecario del banco , tú firmas la escritura pública, así como la hoja resumen de condiciones del crédito, el cronograma de pagos, el certificado de seguro de desgravamen y la póliza de seguro de inmueble. Es bueno que sepas que, en el caso de proyectos financiados por el banco , el cheque es depositado en una cuenta intangible del constructor, pues realizamos un control exhaustivo de avances de obra para evitar el riesgo de que no recibas tu inmueble. Si, en cambio, estás comprando un inmueble en un proyecto construido con recursos propios del constructor, el desembolso no se realiza mediante cheque, sino que se utiliza la garantía mobiliaria, para lo cual se crea un certificado que acredita la creación de una cuenta a plazo a nombre del constructor, que queda bloqueada hasta que éste cumpla con la inscripción de la declaratoria de fábrica e independización y con la inscripción de hipoteca a favor del banco en primer rango.
Por el contrario, el cheque sale a tu nombre cuando no se trata de un crédito hipotecario para compra-venta, sino para otros propósitos, como ampliaciones de crédito, ampliación de vivienda, construcción de vivienda o migración de moneda. En el caso de los créditos MiVivienda, el contrato entra a COFIDE luego de su firma; la operación se desembolsa sólo cuando esta entidad emite los fondos.
Recuerda que una vez que obtienes tu crédito hipotecario deberás comenzar a pagar las cuotas después de 30 días calendario contados desde la fecha en la cual tu crédito hipotecario figura como desembolsado en el sistema interno del banco.





“Capitalización inmobiliaria” es una nueva modalidad para comprar casa"

es la cuarta propuesta luego del arrendamiento, el leasing inmobiliario y el alquiler-venta. 
Von Hesse explicó que en este mecanismo a medida que se pague el costo de la vivienda la familia se irá convirtiendo en dueña de la propiedad, ya que la capitalización es mayor. 
“Se diferencia del leasing porque en este mecanismo el banco es dueño de la propiedad hasta que la familia termine de pagar todo, en cambio en la capitalización inmobiliaria cada cuota te hace dueño de un poco del inmueble”, explicó. 
Von Hesse apuntó que si bien las viviendas que cuesten menos de S/. 192.500 y se financien con esta nueva modalidad –que aún se encuentra en proceso de discusión– podrán recibir el Bono del Buen Pagador (BBP), que va desde los S/. 12.500 hasta los S/. 17.000, la “capitalización inmobiliaria” apunta a segmentos de ingresos medios y viviendas cuyos precios son mayores a los de las financiadas por los mecanismos del arrendamiento. 
Apuntó que en la cuarta modalidad de compra será muy importante la presencia de la Superintendencia de Banca, Seguros y AFP (SBS), y que esta será publicada como parte de las facultades legislativas de las que goza el Ejecutivo, es decir, en un máximo dos meses. 
Los representantes de los principales gremios constructores e inmobiliarios tendrán este jueves una reunión en la sede del Ministerio de Vivienda (San Isidro) para debatir los alcances del cuarto mecanismo y recoger la opinión de los propios desarrolladores. 


No hay cuota inicial

Por otro lado, el ministro insistió en que en los mecanismos del leasing inmobiliario y alquiler-venta las familias no pagarán cuota inicial.
“El reglamento será lo suficientemente flexible para adecuarse a cada tipo de caso. Las familias que no puedan ahorrar podrán acceder a una vivienda nueva sin pagar la prima de estreno”, aseguró en conferencia de prensa.
Explicó que en algunos países los bancos cobran una prima de estreno cuando la vivienda es nueva, pero en otros las entidades cobran no más del 5% o nada.
“El mercado determinará si hay o no prima de estreno. Sin embargo, en los escenarios que estamos manejando creemos que no habrá necesidad de pagarla”, indicó.
Sobre el impacto que tendrán el leasing y el alquiler-venta en las colocaciones de viviendas, David Vargas, gerente general de la Asociación de Empresas Inmobiliarias (ASEI), dijo que todo radicará en el tiempo que tomen los bancos para incluir las modalidades de venta en sus ofertas inmobiliarias. Pero insistió en la necesidad de esperar la publicación del respectivo reglamento.